LAUDO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
ref. LI-AVM-2026-0803 · emitido em 03.08.2026
metodologia ABNT NBR 14653-1 e 14653-2
avaliação de imóvel industrial · uberaba/mg
O galpão vale R$ 670 mil hoje. A proposta é de R$ 500 mil.
Análise de três métodos independentes sobre 29 imóveis pesquisados no mercado de Uberaba, com custo de conclusão da obra, custo de regularização e custo de carregar o ativo já descontados.
Rua Clara Alves de Mello, 380esq. Av. Márcia Helena Moreira SilvaPq. das Laranjeiras · Uberaba/MGCEP 38046-395terreno 500 m² · construção 500 m²
não aceitar como está
A proposta está abaixo até do preço de queima do imóvel.
R$ 500 mil equivale a 74,6% do valor de mercado no estado atual — e a 93% do que o imóvel valeria numa venda forçada em 90 dias. Mesmo trazendo tudo a valor presente e descontando oito meses de carrego, esperar rende R$ 98,7 mil a mais.
Valor de mercado
R$ 670.000
estado atual · as-is
Proposta recebida
R$ 500.000
74,6% do justo
Diferença
− R$ 170.000
o que fica na mesa
Valor pronto
R$ 1.210.000
obra concluída + averbada
A contraproposta que resolve os dois lados. O cliente precisa de caixa agora para a obra do Minaspão — esse é o motivo real da pressa, e é legítimo. Mas ele não precisa vender barato para ter caixa: precisa vender com a entrada certa. Devolva uma estrutura híbrida — R$ 500.000 à vista na escritura + R$ 170.000 em 8 a 10 parcelas corrigidas pelo IPCA. Ele recebe hoje exatamente o mesmo dinheiro que a proposta original entrega, e ainda recupera os R$ 170 mil. Quem tem meio milhão em espécie quase sempre tem capacidade de parcelar o resto — e quem se recusa a parcelar está dizendo que o imóvel vale mais do que admite.
01
A régua de valor
Onde a proposta cai dentro do espectro real de preços deste imóvel. Tudo à esquerda da faixa verde é prejuízo.
Proposta atual
R$ 500 mil
R$ 36 mil abaixo do valor de liquidação forçada. É o pior número da régua.
Piso de walk-away
R$ 590 mil
Abaixo disso compensa segurar o ativo e procurar outro comprador.
Alvo de fechamento
R$ 670 mil
O valor de mercado as-is. É aqui que o negócio deve fechar.
Âncora de abertura
R$ 790 mil
Onde a contraproposta deve começar. Sustentada pelo valor pronto.
02
Três métodos, uma convergência
Os três caminhos de cálculo previstos na NBR 14653 foram rodados de forma independente. A dispersão entre eles é de apenas 6,9% — sinal de que o número é sólido, não uma opinião.
Mediana de R$ 2.550/m² sobre 8 comparáveis saneados (coeficiente de variação de 13,9% — amostra homogênea). Aplicado o fator de comercialização de 0,90 e o prêmio de 5% por esquina com avenida, chega-se a R$ 1,21 milhão para o imóvel pronto. Descontados obra, regularização e a margem de risco do comprador: R$ 678.000.
MÉTODO 02
Evolutivo (terreno + custo)
Terreno de 500 m² a R$ 750/m² com fator de esquina 1,15 = R$ 431 mil. Benfeitoria: custo de reprodução de R$ 1.600/m² (CUB-MG jun/26 em R$ 2.548,33 para o padrão R8-N), 63% executado, depreciado em 10% pela exposição = R$ 453,6 mil. Fator de comercialização de obra parada: 0,72. Resultado: R$ 637.000.
MÉTODO 03
Capitalização da renda
Locação potencial de R$ 21/m²/mês (comparáveis em Uberaba vão de R$ 17,78 a R$ 32,00) = R$ 10.500/mês. Capitalizado a 0,85% ao mês (≈10,2% a.a.), o imóvel pronto vale R$ 1,235 milhão. Descontados obra, regularização, oito meses de vacância e a margem do investidor: R$ 681.000.
03
Simulador de proposta
Mexa nos controles antes da reunião. O painel recalcula o veredito, o valor presente e o retorno que o Minaspão precisaria gerar para justificar aceitar menos.
Valor da proposta na mesaR$ 500.000
R$ 400 milR$ 900 mil
Prazo estimado para vender pelo valor de mercado8 meses
2 meses24 meses
Custo de capital do cliente (ao mês)1,15%
0,40% a.m.3,00% a.m.
Valor de mercado adotado (as-is)R$ 670.000
R$ 570 mil (piso)R$ 771 mil (teto)
calculando…
Proposta—
% do valor de mercado—
Diferença em reais—
Esperar · a valor presente—
Carrego no período—
Vantagem de esperar—
Retorno exigido do Minaspão—
Como ler o "retorno exigido do Minaspão". É o teste decisivo. Aceitar menos só faz sentido se o dinheiro antecipado render, dentro do Minaspão, mais do que aquilo que se deixa de ganhar no imóvel. Se o capital aplicado na padaria não gera esse percentual no prazo indicado, aceitar a proposta é trocar patrimônio por conveniência.
04
Os comparáveis do mercado
29 galpões pesquisados em Uberaba em 03/08/2026. Oito entraram na amostra final depois do saneamento por bairro, porte e padrão construtivo. Clique no cabeçalho para ordenar.
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Bairro
Preço pedido
Constr. m²
Terreno m²
R$/m²
Amostra
Observação
Mediana adotada
R$ 2.550
por m² construído · preço de oferta
Coef. de variação
13,9%
abaixo de 30% = amostra homogênea (NBR 14653)
Melhor comparável
R$ 2.407
540 m² no mesmo bairro, pedido de R$ 1,3 milhão
Fator de negociação
0,90
desconto médio entre o preço pedido e o transacionado
05
Quanto custa manter esse imóvel parado
A conta que quase ninguém faz. Uma parte sai do bolso todo mês; a outra é invisível, mas queima patrimônio do mesmo jeito.
Desembolso de caixa
O que efetivamente sai da conta por ano
Total por anoR$ 19.050
Custo econômico
Não sai do bolso — mas destrói valor todo mês
Total por anoR$ 102.700
R$ 10.146 por mês. É o custo econômico total de deixar o galpão parado. Isso justifica a pressa — mas não justifica o desconto: aceitar os R$ 500 mil queima R$ 170 mil de uma vez, o equivalente a 16,8 meses de carrego.
Concluir a obra
R$ 327 mil
Reboco, pintura, elétrica trifásica, hidráulica, esquadrias, calçada e área administrativa. Escopo completo — no laudo adotou-se R$ 300 mil por conservadorismo.
Regularizar
R$ 50 mil
As-built + ART, alvará de regularização, habite-se, INSS da obra pelo CNO e averbação em cartório.
Destrava o ativo em
R$ 1,21 mi
Investir R$ 377 mil transforma um ativo de R$ 670 mil em um de R$ 1,21 milhão. Ganho líquido de R$ 163 mil sobre o capital aplicado.
06
Os quatro caminhos
Resultado líquido de cada rota, já trazido a valor presente e descontados obra, carrego e o tempo do dinheiro.
CENÁRIO A
Aceitar os R$ 500 mil hoje
R$ 500.000
líquido · imediato
Liquidez máxima, zero atrito, zero risco de execução. O preço é abrir mão de R$ 170 mil de patrimônio. Só se justifica se o Minaspão for uma emergência real de caixa.
recomendado
CENÁRIO B
Negociar e vender em 8 meses
R$ 598.700
líquido a valor presente · +R$ 98,7 mil sobre o A
Vende por R$ 670 mil. Mesmo descontando oito meses de espera e o carrego do período, sobra quase R$ 100 mil a mais. Na versão híbrida (R$ 500 mil à vista + saldo parcelado) o cliente ainda tem o caixa imediato do Minaspão.
CENÁRIO C
Concluir a obra e vender
R$ 696.100
líquido a valor presente · investindo R$ 350 mil
O melhor retorno absoluto: +R$ 196 mil sobre o cenário A. Matematicamente é a rota vencedora — mas exige capital de giro que o cliente hoje não tem, e é justamente o que ele está tentando levantar.
CENÁRIO D
Home equity e manter o ativo
R$ 350.000
caixa liberado · ativo de R$ 670 mil preservado
Crédito com garantia do imóvel levanta caixa sem vender. Exige a averbação feita antes e o juro corre por fora — mas preserva um ativo que, concluído, vale R$ 1,21 milhão. Vale simular com o gerente se a necessidade do Minaspão couber nesse valor.
07
O que verificar antes de assinar qualquer coisa
Cada item abaixo é dinheiro na mesa. Levantar antes do comprador significa negociar com a informação do seu lado — descobrir depois significa levar desconto.
08
Baixar o dossiê completo
Os documentos que sustentam este painel. O laudo é a peça formal para entregar ao cliente; a planilha abre todos os cálculos célula a célula.
Antes de mandar este link para alguém. A página inteira está com noindex e não aparece em buscador — mas quem tem o link vê tudo, inclusive o roteiro de negociação com o seu piso de R$ 590 mil. Para enviar ao comprador ou a terceiros, peça que eu publique uma versão pública sem o roteiro e sem a seção de walk-away.
